网友热议：芝加哥就是多伦多的未来(图)

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

网友热议：芝加哥就是多伦多的未来(图)

【北美在线 NAOL.CA】 2011/08/23 分类：旅游

北美在线(NAOL.CA)：近日夕子的一篇游记“芝加哥就是多伦多的未来”引起了网友热议。

夕子：芝加哥就是多伦多的未来

8月的长周末，夕子去了一趟芝加哥。同样拥有美丽万分的蔚蓝大湖景色，同样是金融中心，同样是多元民族文化，同样高楼大厦现代摩登；但是，诚实来讲，芝加哥这个城市的发展规模和状况，相比多伦多，应该可以说先进20年。乘坐观光旅游船在芝加哥的内河游览，运河两旁林立着高耸的各式商业建筑，几乎每一座建筑都隐藏着一段故事，而每座建筑的设计师也都是全世界闻名；其中也有在多伦多DOWNTOWN建造出刚性优雅的TD Dominion Centre的德国设计师Mies van der Rohe；他也是设计出举世闻名的巴塞罗那椅的人。

我用IPHONE4拍摄的芝加哥城市景色

在芝加哥市中心购物区有一桩正在建造的高级公寓，工地上的大横幅广告说单身公寓Bachelor热销中，标价120万美金起。芝加哥最新的 Trump Tower刚刚交付使用，起价也超过1000美金每平方尺，而高层的大户型价格都在1500美金每平方尺。这些让人嘬舌的价格，背景是芝加哥的繁华，城市的经济实力，财富的集中，这些都是多伦多在未来长期将会看到的结果。

最近的一个礼拜，出现了美国的债务危机，股市出现了重挫，夕子同意很多经济学家的说法，美国的债务问题一定会影响到经济环境，但是这个影响有多大，需要我们一直去追踪。会不会这一次的债务危机像2008年的金融危机一样严重呢？让我们先看看2011年7月份的市场报告。

2011年7月，市场如期而至地安静了下来。成交量和成交价格都比上个月有所下调。7月成交7922间，平均成交价是45万9，相比6月份火爆的47万5有蛮大的下调。

首先，夕子要强调，7月份并不是出现了市场价格的下跌，而是出现了预料中的市场假日冷却。这个现象在过去的十年里无一例外地每一年重复出现。假日冷却出了7月8月，还有12月和1月这两个时间段，其他的时间段都维持稳定的，或者说持续的上升。
当然，8月份开头最引人注目的，是股票市场的暴跌暴涨，受益于美国债务危机，奥巴马在一番折腾之后，让国会顺利通过上调国债上限，但是却被标普评级机构降低信用等级当头一棒，美国股市以及全球其他股市在8月初尸横遍野，最多的时候从最高点普遍下跌在10%到20%之间，就连石油贵金属加币都一顿狂泻。

夕子不是经济学家，所以就不班门弄斧来讨论美国国债危机，或者说全球经济走向。这么长时间，对于地产前景的观察，我一直都坚持以下两个准则：

1. 地产行业长期来看是上升的。这个长期是指5年，10年甚至更长。在长期的发展中，有两个推动房价上涨的力量：通货膨胀和人口增长。通货膨胀是一个自然的现象，只要在稳定温和的范围，就不会对经济造成伤害。回望过去一两百年的历史，钱不值钱在稳定的社会中是定律，那么房价（实际上是地价）就会一直上升。而人口增长也会推动人口密集的城市房价上升。

2. 房价的变动是缓慢的，所以不要用短线思维去尝试判断房价的涨跌。比如最近两个月房价的下降，如果隔离开来，会吓死不少不明真相的买家。简单用 7月的45万9千和5月份的48万5千相比，下跌了5.3%，用这个同样的速度来计算，一年会下跌超过30%。然而，事实是，房价在7月8月总会比6月或者5月的最高点要便宜，不只是今年，过去的10年都是这样，而往后的9月10月小高潮，又会把房价推高。如果这是股市，那么我们可以拿捏在这个时间点，低买高卖，赚取利润，但是房地产作为大件商品，短买短买是不现实的，而且每一间房产的价格并不一定追随平均价格的变动，因此短期时间的投机并不适用于房地产。

大爱芝加哥啊！–不是IPHONE ，网络图片

房地产会有萧条的时期，在历史上有过很多房地产行业萧条的例子，比如说1989年到1993年多伦多的市场，80年代末期日本的市场，1998年香港的市场，2007年到现在美国的市场。这些萧条的结果是，房价出现超过30%，甚至50%的跌幅，很多地方成为鬼城，参与房地产的各个行业不仅仅是萧条，甚至出现大规模破产，比如著名的Tridel，就在1989年的风波中几乎破产清算，最后不得不和政府让步达成协议，Tridel家族让出一大部分股权，由政府支持才渡过难关，再比如美国著名的Trump集团，在1989年也出现严重的财务危机，几近破产，最后在熬到经济复苏方才打了翻身仗。

这些萧条其实都有一个重要的背景，就是泡沫太大，难以维持疯狂的高价格。89年的多伦多，07年的美国，98年的香港，80年代的日本，都出现了历史上罕见的房地产飙升行情。多伦多从85年到89年，房价差不多涨了三倍，美国2007年比2002年涨了也有两倍多，日本和香港的疯狂，还有过去两三年中国大陆的房价，大家可以上网查询一下，这些恐怖疯狂的数据，最后带来的是泡沫破灭之后的萧条。

另外一种萧条，来源于当地经济的严重衰退。08年金融危机最严重的时候，作为汽车生产的金三角地区 – 底特律，温莎地区的房价受到重创，跌幅超过50%，触目惊心，当地的环境之差，一条街10个房子，8个都在挂牌出售，整个城市死气沉沉。这类型的萧条主要原因是当地的经济打击，摧毁了就业，摧毁了房价的最基础，导致房价一落千丈。

从以上两个萧条的来源来看多伦多今天的市场，我们会更加容易理解今天我们在什么地方。首先，房价的上涨速度在过去的10年不可谓不快，平均房价一直维持着6%的涨幅。但是回首多伦多过去三十年，四十年的平均价格变化，6%左右是一个一直维持的速度，不能说现在就偏离了轨道太多。夕子在过去的月度报告中总是提及，希望2011年的房价放慢脚步，不要跑太快了，把泡沫变成危机。而现在的45万9的平均价格，就离夕子预测的46万左右非常接近。这个位置的价格水平是让买家卖家都舒服的平衡点。
而从经济环境来看，多伦多的就业情况并没有出现任何的衰退迹象。在2008年底风暴最严重的时候，多伦多出现了裁员风潮，把房价在短时间内拉低了10%，但是那是最厉害的一阵向下的力量，而在之后的恢复过程中，价格重新回到了6%一年的增长。

如果现在多伦多出现房价短暂下跌10%到15%，这将是往后十年难得的入市机会，毕竟，移民城市，加上并没有出现的暴涨泡沫，不能构成房价大幅下跌的基础，一段小幅的回调，将是买房者的天堂。

无忧网友热议

#deborah
2011年8月23日 21:15

回阿黎，Detroit 是单一类支柱产业城市，所以汽车业的凋谢让整个城市变成死城；但是芝加哥不同，贸易业、工业、服装业以及金融业都涉猎广泛，它的未来现在和底特律不可同日而语。

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zhang
2011年8月24日 09:38

按照保守派目前的移民政策, 未来5年是个下降趋势, 当然时间窗口要是扩大到20年, 趋势就不好说了, 人这一生有几个20年?

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Tim
2011年8月24日 10:32

芝加哥的平均房价比多伦多要低很多很多，大概现在也就30多万吧，要想多伦多以后象芝加哥一样，那多伦多房价将来不就要狂跌了吗？

另外芝加哥的犯罪率比多伦多高多了，我可不希望多伦多以后象芝加哥。

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laoshiren
2011年8月24日 12:24

美国城市芝加哥,在1920-1930年代,由于黑帮活动盛行,芝加哥成为犯罪和暴力的代表,时至今日,尽管芝加哥已位居犯罪率最低的美国大城市之列,仍难以摆脱黑帮城市这一固化意象。

游客对城市的感受和生活在这里的人完全不同，观点主观了一些。似乎只有高楼大厦才算得上现代化吗？建议读读Jane Jacobs 的名著《美国大城市的生和死》一书…….

简·雅各布斯（1916-2006），出生于美国宾夕法尼亚州斯克兰顿，早年做过记者、速记员和自由撰稿人，1952年任《建筑论坛》助理编辑。在负责报道城市重建计划的过程中，她逐渐对传统的城市规划观念发生了怀疑，并由此写作了《美国大城市的死与生》一书。1968年迁居多伦多，此后她在有关发展的问题上扮演了积极的角色，并担任城市规划与居住政策改革的顾问。1974年成为加拿大公民。

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Liang
2011年8月24日 15:52

新移民政策减少移民数量，人口增长放缓
经济前景不明朗，就业率高居不下，收入减少
通货膨胀去除食品和能源并不严重
今年多伦多平房公寓环比涨幅又超过了10%
多伦多部分地区十年来房价涨幅近300%，年涨幅超过12%
而租金涨幅却很小，并且高涨的费用会吃掉公寓投资的回报，资金会陆续撤出，考虑到大部分买公寓的都是投资，公寓市场最不乐观
现在就是击鼓传花看谁接下这最后一棒了

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sandyone
2011年8月24日 15:54

lz真正在芝加哥住过么？只是旅游的话走到哪刚开始都有新鲜感，都觉得很好，观点会完全是biased的。

你说芝加哥规划和建设至少领先多伦多20年，我就说这么几点：

1. 芝加哥除了dt以外就是一马平川，出了市中心就没有城市样了。而多伦多的高楼群一直从dt延伸至finch，midtown也有200米的超高层（在建，基本建成）。除此之外每个区和主要卫星城里都有副中心，比如STC，NYC，和Sq.1。如果国人说多伦多是乡下的话，那芝加哥绝对更乡下。

2. 芝加哥湖滨规划的很有问题。去沙滩竟然要穿过freeway。如此糟糕的规划简直无法让市民想象。

3. 多伦多的建筑全玻璃幕墙，前卫设计的明显要多于芝加哥。事实上，去年多伦多再建高楼是北美第一，比第二的纽约还多出1/3。多伦多从过去5年到现在在建的光condo就几乎全是40层的，dt/midtown的几乎全是50层的，甚至还有好多60-80层的全玻璃condo在建/已建成。你沿waterfront走一圈就感受出多伦多的建筑比芝加哥新多少了。全玻璃的就是比外面贴水泥的气派，好看。

另外，你也可以去google对比下芝加哥&多伦多的median family income和crime/homicide rates。在家庭收入和犯罪率方面芝加哥或许20年也赶不上多伦多。

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Jacky
2011年8月24日 16:13

芝加哥比多伦多先进20年？？看来多伦多的发展还不错，不要忘记加国比美国晚建国90多年。。。你也可以说，多伦多的发展已经追上芝加哥70年！！

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sandyone
2011年8月24日 16:36

补几点：

4. 多伦多也有很多百万起的公寓（我觉得比芝加哥多）。大的比如4 seasons, shangrila, trump tower等等等等，都是100-150万起。小的比如avenue上的不到20层的公寓，别看矮，但很多都是starting from one million $或更高的。

5. lz明显没在芝加哥市区里转。芝加哥市中心外很多地方非常破烂，从多轮过过去的会看着很不习惯，明显就是城中村，贫民窟。而多伦多最烂的地方明显就要比芝加哥的强数倍。

以下是多伦多2000 - 2016年的样子。不出几年多伦多就要把芝加哥远远抛到后面去了。多伦多毕竟是处于building boom，在建高楼北美第一，比北美第二的纽约还高出1/3。你看看多伦多市中心，midtown，和uptown都有多少大吊车吧。芝加哥是看不见这种情景的，我说的不对么lz？

光北约克中心，这个离市中心20公里的地方今年就已经有至少3，4栋150-200米的高层动工了（光我知道的），都在shep/yonge。其中两栋造型非常前卫，北美唯一。密市的玛丽莲梦露双旋塔也封顶一段时间了相信lz肯定不知道吧？芝加哥虽然也有做旋塔但毕竟密市的这座是全玻璃幕墙的，不仅是双塔而且更漂亮。全玻璃的就是看起来更豪华，高级，先进。

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sandyone
2011年8月24日 17:01

回复Tim：芝加哥房价原来比多伦多还贵，是金融危机后跌下来的。实际上网上宣传的“美国房价比加拿大低很多”是很误导人的。因为在金融危机前加国大城市房价比美国大城市要低。即便是现在，旧金山，洛杉矶，纽约，波士顿，费城，新泽西的很多小城市房价等都比多伦多贵。而多伦多在国际的地位是10大金融中心，北美第三大（NYC, Chicago, TO）。

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珮竹
2011年8月24日 17:11

多伦多的未来能赶上芝加哥那就好了。

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sandyone
2011年8月24日 17:22

以下是2000年和2010年芝多两市的家庭收入对比：

芝加哥median 2000 - $46,748
多伦多median 2000 - $49,345

芝加哥average 2010 - $77,532
多伦多average 2010 - $89,151

不难看出，多伦多把芝加哥甩的越来越远。

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