继续涨下去？加拿大楼市泡沫的真正罪魁祸首

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

【北美在线 NAOL.CA】 2011/06/14 分类：地产

北美在线(NAOL.CA)：还会继续涨下去？加拿大楼市泡沫的真正罪魁祸首是什么？

　　低利率助长加拿大房市泡沫

　　近日有媒体报道，加拿大金融机构监管办公室正在调查外资对于加拿大地产市场的影响——据报道，这种影响在温哥华很明显，而最近的热点话题是，一栋多伦多的公寓售价为2800万美元。但是，事实是，与加拿大本国政府的政策相比，外资的影响似乎微乎其微。

　　加拿大人是不是应该对飙升的地产价格或地产佣金多加关注?这个问题跳入脑海是因为最近政府在两个方面与加拿大地产市场的紧密关联。首先，因为加拿大竞争局宣称要打破地产经纪的垄断和其5%的佣金制度，以此来保卫加拿大人的利益。

　　另一方面，尽管在过去的18个月里，加拿大新的按揭规章采取了边际收紧政策，而且加拿大央行行长卡尼和财长费拉逖一直警告人们不要将房子做为一个提款机，但他们实施的低利率政策一直在加速地产市场的过热发展。

　　近日有媒体报道，金融机构监管办公室(Office of the Superintendant of Financial Institutions)正在调查外资对于加拿大地产市场的影响——据报道，这种影响在温哥华很明显，而最近的热点话题是，一栋多伦多的公寓售价为2800万美元。但是，与政府的政策相比，外资的影响似乎微乎其微。

　　费拉逖和卡尼宣称，他们没有办法，因为只要美元试图大范围的充斥市场，他们就低利率助长加拿大房市泡沫必须把利息率保持在低位，否则加拿大币值将会处于竞争弱势。但是，讽刺的是，美国为了应对自身的地产泡沫，也将利率保持在低位。不幸的是，这也许会使得除了地产市场外的美国经济产生通货膨胀。

　　加拿大商业银行世界市场的副首席经济学家BenjaminTal近日发表言论说：“讽刺的是，美国房产拥有者的困境竟然使得加拿大房产拥有者收益。”我们应该警惕这种“益处”。

　　尽管加拿大房地产市场从来没有经历美国次贷按揭的疯狂，也没有遭受建设过多和止赎之苦，但也许能预测到的结果是，美国政府试图清理地产市场混乱状态的愿望也许会间接地加速另一种混乱。

　　美国和加拿大的房市状态惊人的不同

　　最近的Standard&Poor's/Case-Shiller的房市调查显示，在第一季度，美国的房屋价格下滑了4.2%，这是房价连续第8个月来的下滑。而相反的是，在加拿大，尽管本年度早期销售量保持在低位，但是四月的平均房价同比上升了8%。四月份，加拿大的平均房价是$372,544，比同期的美国房价高出$100,000。

　　当然，现在，我们购房和买房时想的更多的是未来的价格水平，而不是佣金水平，虽然后者也是一个很关键的因素。

　　上周，竞争局起诉多伦多地产局，理由是其试图遏制竞争性创新。竞争局认为，多伦多地产协会正在通过所谓的“虚拟办公室”宣言来阻止潜在购房者获得来自MLS的信息流，这使得购房者不得不在网站上新招相关的市场细节。去年的时候，竞争局还和加拿大地产协会有过纠纷，竞争局迫使加拿大地产协会允许其成员在MLS上为卖房者粘贴固定收费的挂牌信息，因为有些卖房者不想要一揽子服务。

　　竞争局与多伦多地产协会的这一纷争提出了一个问题：如果相关的信息都能在网络上获得，为什么买家需要全面指导?当然，地产信息和中介服务都是有价值的，问题在于，他们收费过高，证据就是中介机构的过剩。

　　Bill Johnston是多伦多地产协会的主席，他在近日发表言论猛烈抨击竞争局，并且宣称他们会很好的贯彻他们的宣誓。

　　我们能够理解加拿大地产协会为什么不愿意实行创新计划。尽管宣誓是可以很好地贯彻，但是，如果让买家自己动手来操作，人们就会产生疑问：为什么佣金会这么高?提倡消费者保护常常具有误导性，亚当·斯密说过，商人也许倾向于欺骗，但解决的最好办法还是竞争。用这种角度来看，佣金制度是特别的，因为它是一种长期的“阴谋”。加拿大地产协会和它的成员牢牢地控制了信息，这些信息来自卖家，然后为他们所利用。

　　但是，我们也不能依靠政府来“保护”我们。我们应该记得，在1988年的时候，竞争局曾经有过一次对地产行业的胜利。与此同时，这条消费者保护法则所能带来的好处全部被淹没在政府的政策中了。

　　　　紧急审查加拿大房地产市场

　　加拿大银行监管机构正在调查外商投资对加拿大房地产市场施加影响的程度。

　　　　金融监管机构评估房地产市场

　　业内人士表示，加拿大金融机构监管办公室 ( Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)正着手评估房地产市场，这一举动很有可能是作为OSFI对加拿大国内大型银行所实施的“压力测试”的一部分，用以检测大型银行在市场波动中所受影响的程度。

　　OSFI主要调查了两个部分，一是家庭负债在银行债务所占比例，二是在市场普遍对加拿大人处理债务的能力表示担忧的情况下，金融机构如何监管贷款业务。

　　消息人士指出，对加拿大房地产市场的投资可能会受到全球趋势变化的影响，例如中国最近出台政策以限制投机性房地产投资，这些迹象表明加拿大处于一个瞬息万变的市场中，很容易受到其他国家政策的负面影响。他们认为，OSFI旨在于了解现阶段外商投资在加拿大房地产市场中究竟起到多大的作用，以及日后的发展前景如何。弄清楚这两点，有助于监管机构估量出当房地产市场需求干涸时，银行所面临的潜在影响。

　　接近监管机构的消息人士称，“这些正是金融监管机构想要得到的信息，但这些讯息并不是那么容易就能得到的。” O S F I 发言人罗德· 贾尔斯( R o d Giles)说，监管机构不会对具体的监管措施发表评论，但是他证实“房地产市场，包括紧急审查房地产市场与房地产相关联的贷款业务”正陷于一系列 “纵贯加拿大金融体系的新增问题、风险和市场”的漩涡中，接受位于渥太华的监管机构的监控。“我们采取这样的措施，是为了能够更好地了解这些风险和影响，因为它们可能会出现在联邦管辖的金融机构中。”

　　　　加拿大房地产市场获外商投资青睐中国买家在操纵市场?

　　消息人士指出，与此同时，加拿大的房地产市场正在寻求外国投资者的青睐，因为与伦敦、纽约等国际热点城市相比，加拿大的房价并不高。

　　市场对加拿大的兴趣很明显，上周有买家以2800万美元的价格买下了多伦多四季酒店顶层的一套公寓。这是加国有史以来单套公寓卖得的最高价格(这套公寓还在建设中)，买家被证实是外国投资者。

　　ReMax公司最新发布的高端住宅销售统计报告称“外商投资使加拿大几个市场的销售活动增加”，并且由于温哥华出乎意料的销售活动，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)不得不对四月份的销售量和成交价格预期作出修改。房地产行业高管们认为一直是中国的买家在操纵市场。

　　　　市场低迷对加银行业造成负面影响

　　如果国际投资继续保持这一势头，那么就不会构成银行业的风险。但如果外商投资只是为促使房地产泡沫的形成而短暂地出现，那么就会造成许多问题。

　　“如果市场对加拿大住宅的需求逐渐减少，那会给加国银行造成负面影响。”穆迪高级副总裁、负责加拿大金融机构信用评级的彼得·内尔比(Peter Nerby)说。他表示，这“不是外部投资者能够评估的”，并提醒说国际市场需求的下降仅仅是引起房价下跌的一个因素。内尔比说，加拿大房地产市场的低迷与美国2007年爆发的住房危机是不一样的，因为加拿大的住房贷款是通过由加拿大抵押和住房公司( Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)提供的保险保证的。不过市场低迷的最终结果是让房屋所有者和CMHC要先于银行承受痛苦。

　　尽管如此，由于加拿大的购房者，在受到政府支持的抵押贷款违约保险的保障下，最多能够承担5%的房价降幅，因此有人担心如果按揭贷款超出购房者愿意偿还的金额，他们可能会停止支付贷款。

　　　　监管机构有必要审查房地产市场

　　全球金融危机引发的多米诺效应会被全球经济中的某一个泡沫所触发，但现阶段市场缺少足够的缓冲资金去吸收因此对金融机构造成的伤害。

　　多伦多道明银行(Toronto-Dominion bank)首席经济学家克雷格·亚历山大说，由此看来，银行监管机构开展调查就讲得通了。监管机构会例行检测银行将要面临的冲击以及将造成的最坏情形。

　　他还表示，“因为CREA(加拿大房地产协会)一直称外商投资拥有非常大的影响力，所以我不会对因此而引发的调查感到吃惊。”同时，他认为没有现行的措施可以衡量房地产市场的外商投资规模。