土地管理法修订吓人：现在买房 40年后血本无归？

David Young, Global Link Realty, 416-301-3756

【北美在线 NAOL.CA/NAOL.US】 2009/03/29 分类：中国地产

北美在线(NAOL.CA/NAOL.US)：一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件，因其住宅用地70年到期后的“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，引发了全社会的热议。而有房地产开发商说，这个问题其实毫无意义，因为目前中国的住宅使用寿命，大多只有短短的50年时间。

“7050”矛盾，揭示了我国土地和住宅市场的深层次矛盾。很有可能发生的是：我们现在耗费毕生储蓄买房，40年后却血本无归。

可以看出，土地是政府实质的盈利性可再生资源，此次细微法规的调整，为政府未来再次收取土地费用预留了操作空间。而对于民众来说，土地却是一种具有明确使用年限的固定资产：其使用时间为70年，到期强制报废，残留价值为零；需要按使用年限计提折旧，末期20年的资产价值可能只剩下零头。而到期可以补缴费用的实质，依然等同于从市场购入新的土地固定资产，只不过我们现在期待着政府大发善心，使得补缴的费用低于同期市场新购入价格而已。

但既然中国的住宅设计使用寿命仅为50年，必然就会涉及到提前拆迁和重建问题。而且不拆迁不重建也不行，因为危房是谁也不敢住的。根据我国土地转让的相关规定，目前市场上出售的住宅，其土地使用权限是从房地产开发商从政府手中取得产权的那一刻开始的。经过开发商的先期拆迁、平整、空置、开发，再到民众收房、装修、正式入住，这一过程往往需要五年至十年的漫长时间。也就是说，民众从住进自己的房屋这一刻算起，已经只剩下60年的土地使用权限。而40年后住宅的使用寿命又即将到期，意味着民众从住进房屋起的第40年，就要面临重新购买房屋的问题。

那么，民众既然只拥有70年之土地产权，而当住宅到满50年使用期限必须拆迁或重建的时候，地方政府和开发商当然只会承认民众剩下的20年残留价值。无论是拆迁补偿、还是房屋二手交易，建立在20年残留价值基础上的住宅，其评估价值都是低到不可想象的。这笔补偿，即便是按照当时的价格，但和同等的市场住宅售价相比，依然很少很少。你现在掏出巨款购买的住宅，40年之后就会血本无归，自己还要掏很大一笔巨款，才能在市场上购入新的住宅。

此前，《物权法》的“自动续期”相关规定，曾经给予民众一个美好的期望。而现在新的法律修订方案，彻底使得这一期望破灭。我们似乎只能寄以希望于：政府能够迅速明确70年后需不需要续费这一敏感问题，而不是暂时搁置，留下悬念。

但在我看来，土地70年期限到期收费不收费的问题，却是属于次要。切切实实矗立在中国土地上的使用寿命只有50年的那些住宅，才是不可不解决的急迫矛盾。因为它们，都已经成为既定事实，既无法事后通过完善法律法规补救，也不能抹去重来。

对付矛盾，政府的经常性举措就是拖延。这种施政行为存在的最大隐忧是，国策（即一国政府因为执政理念基础而对某事物持有的基本判断和态度）的转变往往是极其缓慢而持久反复的，由此影响进而发展到相关法律法规的制定和更改，则更是一个缓慢的过程。也就是说，法律法规的制定和调整，大多严重迟缓于政府明确意识到问题和矛盾之后。

一个可以想象的事件演变过程是：由于70年土地期限和住宅50年实际使用寿命之间的矛盾，现有住宅在50年后面临拆迁时，地方政府和开发商引用即有法律法规，只承认剩余20年的土地残留价值，并按此标准给予补偿，并引发民众和地方政府、开发商的纠纷。而经过若干次同类事件发生之后，才会上升为社会共有现象，并引起大规模的社会纠纷和诉讼高潮，得到社会舆论和法律界的广泛关注和探讨之后，才有可能进入人大、政府等相关法律制定部门的议政日程。而等到相关法律法规的修改和完善，并回过头对司法诉讼和社会产生影响的时候，这一漫长过程起码需要5年以上的时间。

此过程实为最理想的推理过程，由于存在利益博弈、意识形态的斗争以及既得利益者的故意延缓和扯皮，5年时间能够圆满解决已属大幸（拆迁问题我们花了十几年时间也未能彻底解决）。但对于民众来说，只要这样的事情发生在自己的头上，几乎全无周旋之地和等待时间，被扫地出门的概率等于百分之百。由于法院只能按照即有法律法规进行审判，那么早期涉及“5070”大限问题的民众，败诉可能就极大，因为法院只能支持、维护剩下的20年的土地残留价值，而房子却又不搬不可。

我们还能期待什么呢？在《物权法》中规定的“自动续期”都可以摇身变为“有偿自动续期”的时候，可见现在的国策（我国政府因为执政理念基础而对某种事物持有的基本判断和态度）是何样的了。要想在40年之内彻底解决住宅矛盾，需要改变现有政府的执政理念、改变政府的施政目的和纲领，转变政府本质上的阶级特性，真正体现社会主义制度的优越性，40年时间，只怕不够。