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信心与希望：08-09大多区房市行情分析与预测报告

【北美在线 NAOL.CA/NAOL.US】 2009/01/20 分类：多伦多作者：天合地产徐华飞博士

北美在线(NAOL.CA/NAOL.US)记者了然摄影报道：2009年1月20日，天合地产徐华飞博士郑重发布了心血之作：“2008-2009大多伦多地区房地产市场行情分析与预测年终报告”，全文如下：

徐华飞博士

１、事实检验预测——自知者明

1.1 预测
根据“徐博士地产坛论”于2007年12月16日发布的“2007-2008大多伦多地区房地产市场行情分析与预测年终报告”中提出的“成交量下降，均价继续上涨，但涨幅减缓” 的预测性结论，时至今日，过去的一年的实际市场行情是如何发展演变的？其结果又如何呢？这是广大新老客户和社会各界人士企盼已久且十分关切的重要问题。也是要求“徐博士地产坛论”2008年终报告所要首先回答的一个问题。

1.2实事

根据多伦多地产局跟踪单一家庭住宅重售市场年终统计：大多伦多地区2008年成交74,552手, 同比去年的93,193手下降了20%；均价$379,347加元，同比去年的$376,236加元上涨了0.8%。

1.3 检验
1.31 趋势预测: 2008年大多区重售房成交量下降；平均价格继续上涨，但上涨幅度减缓;
1.32 实际结果:　同比2007年成交量下降20％；平均价格继续上涨了0.8%；上涨幅度减缓了6.0％;
1.33 检验结果: 市场行情总体趋势与预测完全吻合，而且实际统计结果超过预测值：成交量下降超过预期；平均价格继续上涨与预测相合；价格涨幅减缓超过预测。

天合地产总裁公猛男先生

２、市场释放调整信号——自胜者强

2.1 需求量下降
2008年交易量同比去年下降了19,241宗，降幅为20%。导致需求量下降的主要原因是：消费信心下降，购买力下降，支付能力减弱，具体表现在交易量大幅减少。同比2007年, 交易量逐月连连下滑, 2008年5月份以来，当年交易量, 除9月份以外, 逐月下降, 10-12月份下降幅度更大，大多区单月交易量最大降幅11月份, 同比去年则高达50%;

2.2 供给量增加
2008年月上市累计有效供应量高达285,910宗, 同比去年的234,053宗, 增加了51,857宗，增长幅度为22%。导致供给量增加的主要原因是：新上市量增加, 上市销售率下降，月平均销售时间延长了3天, 达到了35天，冬季12月份则长达45天, 最终导致库存积压严重。2008年春季以来，上市库存量逐渐放大，5-11月份超过了25,000套, 9-11月份则超过27,000套, 均平均月库存量高达23，766套，同比去年分别上升22%，创造了新的历史记录；

2.3 供大于求导致市场失衡
2008年，特别是下半年以来，上市供给增加，需求减少，成交量下降，平均成交价格涨幅趋缓，卖方市场逐渐让位于买方市场。平均上市销售周期拉长；房市低靡, 交头清淡。持续多年的大多区房地产市场火爆热销已风光不再，争抢OFFER已无人喝彩，1-8月份大多区房地产成交价格涨幅减缓，始终盘旋于2-5%之间，9-12平均价格同比去年下降幅度较大，分别达到6%、13%、10%和8.5%。全年平均价格涨幅仅为0.8%。

2.4 卖方市场让位于买方市场
上市量增加，需求量减少，成交量下降，销售周期延长，平均价格涨幅减缓并出现下跌趋势，卖方市场淡出并让位于买方市场。卖方“皇帝女儿不愁嫁”的格局被买方“贫民儿子择良娶”的情势所取代。

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3 市场调整大失所趋——识时者智

3.1 全球经济大环境
近一年来，北美、西欧、日本、南非、中国等主要经济体住房价格涨势普遍回落，其中美国等不少国家房价出现大幅下跌，全球房地产市场持续恶化、次贷危机灾难深重，业已成为拖累世界经济增长，继而引发金融危机，最终导致全球经济陷入衰退，跌入危机深渊主要根源。

美国次贷危机引发华尔街金融海啸，加速世界经济进入衰退，信
贷紧缩抑制住房需求。世界各国政府大举纷纷救市，阻击经济危机的蔓延，全球信贷市场显现缓和迹象，但流动性仍显不足，银行机构对住房贷款越来越谨慎，惜贷问题比较突出。在各国房地产市场上，不仅融资成本高，而且抵押贷款市场再融资难度很大。由于房价呈下跌趋势，银行为规避投资风险，纷纷提高房贷首付款比例，降低抵押品贷放额度，调高抵押贷款利率，从而影响住房抵押贷款和购房意向。据调查，2008年以来美国、英国等住房贷款需求减少，抵押贷款申请数量持续大幅下降，抵押贷款规模缩小。抵押贷款市场恶化状况没有改变，房价下跌趋势难以逆转。抵押贷款违约率和止赎率持续攀升。随着可调利率抵押贷款利率重置高峰期的到来，以及经济减速、上市待售房总量不断增加、投机购房等因素的作用，违约率和止赎率可能还将上升，特别是房产抵押公司，例如美国的房地美和房利美(FANNIE MEA&FREDDIE MAC)陷入金融困境，从次贷危机扩散到所有资产等级范围的信贷危机，进一步加剧了房价下跌趋势。

受全球经济减速影响，收入预期减少，住房支付能力下降，市场
需求疲软，或导致住房销售量和房价继续下滑。房地产市场持续降温，经济增长动力明显减弱，劳动力市场明显转冷。就业前景黯淡、工资增长缓慢以及股市低迷、房价下跌等不利因素影响，家庭预算支出压力加大，消费信心急剧下滑，市场需求明显回落。加上市场对房价继续下跌的预期较高，预期购房人数越来越少，住房销售量继续减少，房价继续下跌。

房地产市场泡沫还没有完全破灭。根据《经济学家》杂志报道：
1997-2008年间房价涨幅，比利时为147%，澳大利亚169%，法国150%，荷兰105%，瑞典153%，南非398%，意大利104%，西班牙191%，丹麦124%，新西兰105%，爱尔兰201%，英国168%，美国116%，加拿大70%。与2006年或者2007年上涨高峰年相比，2008年以来许多国家房价大幅回落，但是仍高于历史平均水平，房价还有一定的下跌空间。

综合上述各种因素，美国和西欧等国家房地产市场颓势近期难以改善，房价下跌趋势难以扭转。随着美国次贷危机进一步加深，直接导致多家抵押贷款银行申请破产保护，股票大跌，投资者信心丧失殆尽，几近崩溃，美国政府已斥资3000亿美元救市，次贷危机深重还导致美国经济长期一蹶不振，并间接导致全球股市动荡不安，信贷紧缩和经济增长减缓，房地产市道低迷，使已经疲惫不堪的全球经济雪上加霜，全球经济出现滞胀和通缩的双重风险的前景堪忧。预计全球房地产市场不景气状况可能延续至2009年难以好转。

3.2 国内经济小气候
受困于次贷危机和全球经济的负面影响，加拿大经济2009年开始出现经济衰退，全国房地产市场低迷，2008年上半年成交量下降13.3％，价格仅上涨3.2％，上市供应量增加了8.1％；6月份平均房价首度出现下跌，同比去年下降了0.4％；全年平均价格304,000加元, 同比2007年的307,265加元下跌了1.1%; 西部房地产市场价格和交易量均调整幅度更大。加国政府为避免次贷危机而重蹈美国覆辙，未雨绸缪，加紧宏观调控，及时出台了新的政府担保房地产按揭贷款政策，自2008年10月15日起停止执行零首付和40年的还款期的房贷政策，取而代之至少5％首付款和最长35年的还款期限。预计2009年国民经济将出现负增长。央行于己于2008年12月9日再次下调隔夜拆借利率75个基点至1.5%；按揭贷款利率下调50基点至3.5%。

3.3 内忧外患相呼应
美国经济衰退，次贷危机，金融海啸，全球经济放缓，股市动荡，房市跌宕。加国制造业深受打击，危机四伏，出口受阻，经济滑坡。安省更是雪上加霜，深受其害。
因受累于美国和全球经济长期衰退的负面影响，加国经济2008年第四季度出现了负增长，2009年第一极度将进入技术性经济衰退（持续两个季度负增长）；失业率升高, 引起了人们对经济前景的忧虑，担心加拿大步美国后尘；重蹈90年代末的历史覆辙; 产生加国房地产市场可能发生崩溃的恐惧, 从而导致消费者信心指数下降；加国经济状况直接影响加国房地产市场，特别是地处制造业中心——安省的大多伦多地区，由于经济衰退，出口受阻，进一步打击汽车等制造业，从而导致失业率上升，加之金融、建筑、零售、旅游、运输、林业、服务、餐饮等行业的业绩下滑，纷纷裁员，影响居民家庭收入及其稳定性预期，继而导致可支付能力和购买力下降；尤其是在多市，去年通过的新的土地转让税的长期效应逐步显现，加上强势市长和市政当局揽权专权，居民担心另开新税，从而进一步加大市场的交易费用，打压了多市房地产市场的健康稳定发展。拌随着房地产市场的调整步伐加快，消费者的这种忧患显现得更加明显与强烈，除国际国内经济大环境外，笔者曾极力反对的多市当局开征新的土地转让税的长期效应明显加剧（详情参见相关报道），使得多伦多市房地产重售市场雪上加霜，根据权威机构（D.C. Hawe Inst.）研究报告：多市开征土地转让税一年来，直接导致房产交易量超过5000套，包括装修、家电、家具的相关消费支出，经济总量减少1亿7千万加元。这是对苗大为市政当局曾经揽权专权的严重警告，也是市场对强势市长及其市政当局进一步独断专行的强有力的回应。
3.4 恐惧吞噬信心
　　经济危机并不可怕，更可怕的是人们对危机所产生的恐惧心理。2008年下半年以来, 消费者的恐惧心理所导致的消费者信心指数下降将对市场产生巨烈冲击波，进一步挫伤市场元气，从而延缓了市场疗伤和恢复的时间，进而拉长经济调整的周期。

徐华飞博士

4 预期后市行情——远见者赢

4.1 未来趋势预测
知识、经验与灵感　“徐博士地产论坛”发起人徐博士长期坚持
对国际国内宏观经济基本面的分析与研究，并对当地房地产市场持续不断的观察调研与适时监测，在房地产市场交易前沿阵地和服务大众第一线积累了大量的实际案例，凭借其深厚的经济学理论功底，丰富的社会实践经验和多彩的人生阅历，以敏捷的思维，独特的视角，深邃的洞察力把脉市场动态，追踪市场趋势，准确预测行情。回顾过去2006年下半年在美国房地产价格调整下跌时,徐博士曾准确预测2006年大多区房地产市场价格不会降；并预测 2007年交易量和平均价格将继续上涨；2007年12月16日“徐博士地产论坛”发表年度市场行情分析和预测报告, 成功预测了大多区2008年交易量下降；平均价格继续上涨；但涨幅降缓。经过2008年市场实际结果检验，其前瞻性趋势预测结论与实际市场行情走势完全吻合。本年度报告徐博士再次预测大多区市场行情趋势，供广大新老客户和社会各界人士投资置业决策时参考，并期待2009年市场实际结果之检验。
4.2 长期趋势预测
房地产市场是市场经济周期性调整的晴雨表，不同于国际经济市场的全球联动性，房地产市场具有本地化的区域特性；亦不同于股票市场的短期波动性，房地产市场, 具有长期调整的长波效应。美国自1870年以来，房地产共经历了8个周期。周期时间有长有短，最长的22年，最短的15年。平均长度约为18年。大多地区房地产市场，上次的调整经历了7年（1989-1996）的持续大幅度下跌后，有经历了6年（1997-2002）的恢复性增长，在持续5年（2003-2007）的持续净增长之后，2008年市场开始调整。市场调整初期大致经历如下阶段：第一阶段：价格坚挺，需求下降，有价无市，市场交易转淡，价格涨幅减缓（1-7/2008）；第二阶段：上市量放大，需求量下降，供过于求，价格开始下跌（8-9/2008）；第三阶段：库存量累积放大，需求锐减，价格大幅度下挫（10/2008-3/2009）；市场调整中期，价格降幅减缓，并在底部徘徊，供求趋于平衡（2009-2016）；市场调整后期（2016-2025），需求逐步增加，价格开始缓慢爬升，供给相对不足，逐步形成并开始出现卖方市场。如果经济出现周期性调整，此次大多区房市调整将持续18-20年的长波周期。

为什么今次房地产市场调整周期长于上次，主要原因是全球各国政府大规模集体干预市场经济所造成的长期性结果。一个强大的联合政府力量阻止自由市场经济运行机制这只看不见的手，抑制其发挥自由调节市场的作用，结果将导致一个巨大变形的Ｕ型底部曲线，其在惩罚和拯救的交互作用下，一个拉锯式的僵局将耗时形成并长期存在，一旦进入房地产市场调整的下降通道，任何等待探底的投机活动将难以施展。因此，在经过调整初期的短期急剧下降之后，理性交易将在低靡的房地产市场缓慢而小心地进行。

美国房地产市场，从1994年开始复苏，在经过了长达12年的增长后于2006年下半年开始出现下降, 从美国房地产市场调整历史周期来看，初级阶段一般来说是3-5年的周期，而此次美国房地产市场的调整才开始两年，因此还要继续下调到2009年的下半年。美国房价调整还未见底，仍有下跌空间。如果以美国18年的地产周期计算, 2009年将是下滑至最低谷, 然后再经过2-3年的萧条阶段, 美国房地产市场将到2012年进入下一个复苏与增长阶段。有人认为，美国房价在2006年时高出合理价位20%－30%。现在下跌幅度大约18%。这就是说，房价还有10%的下跌的空间。

有人预测加国房地产市场，从1997年开始复苏，同样在经过了长达12年的持续增长后, 于2008年下半年开始出现下降, 将在滞后2年进入美国房地产市场调整历史周期率，而此次加国房地产市场2008年下半年开始调整，持续3-5年, 至少要到2011年后才能止跌回升, 然后再经过2-3年的萧条阶段, 加国房地产市场将到2015年进入下一个复苏与增长阶段。有人认为，加国房价在2007年时高出合理价位20%上下。现在才开始, 下跌的空间很大。

长期来看，徐博士认为：大多区房地产市场不会步美国之后尘，不会重蹈加国历史之覆辙，不会出现雪崩式大跌。但市场交易回归理性，价格调整大势所趋。如果全球经济和本国经济进入长期衰退和周期性调整的大前提下，大多区房地产市场将进入长期而缓慢调整周期。其波段长可达18-20年之久。

4.3 2009年趋势预测¬
4.31 交易量继续下降, 但降幅减缓：2009年大多区房地产重售市场交易量将下降10%, 降至67000宗；相当于2001年的水平;
4.32平均价格12年来首次下跌, 年跌幅超过5%：2009年大多区房地产重售市场平均销售价格将下跌破$360,000, 接近2006年的水平;
4.33 月平均价格下跌幅度趋缓：幅度低于10-12/2008年同比2007年月平均降幅超过10%，2009年出现跌幅减缓的趋势, 2009年全年平均价格跌幅在5%-10%；预期低于全国的平均降价水平;

4.5 信心与希望
加拿大的房地产价格的形成机制主要是由自由市场的价格行成机制和政府宏观政策调控综合作用的结果。目前的市场价格主要是由市场经济中的供求关系决定的，但政府的宏观控制政策诸如央行基准利率与贷款政策、投资与经济发展、新增就业人数与失业率、消费者价格指数与消费者信心、物价上涨与通货膨胀率等主要宏观调控指标起到推波助澜的作用。加拿大房地产市场的未来趋势，将取决于加拿大经济状况，包括很多影响因素，如美国经济疲软与回升乏力，美国次生房贷危机所引发的全球金融动荡，信贷成本加大加剧全球经济下挫，受困美国经济和全球经济的影响，加拿大经济发展趋缓；出口受阻，严重打击加国制造业；失业率上升；滞胀与通缩压力同在，消费者信心指数下降，加国房地产市场连年火爆的局面已经成为历史。
尽管成交量下降，价格涨幅回落，未来市场逐渐回归理性，价格调整亦大势所趋，加拿大的房地产市场不会重蹈80年代的历史性大跌的辐辙，也不会步美国近两年来房地产市场狂泻的后尘。虽同处在北美地区，但加拿大房地产市场与美国房地产市场有很大的不同。首先，加拿大经济不同于美国经济。美国经济是全球扩张型的，以资本全球化推动市场全球化，受全球经济影响较大；而加拿大经济是资源依赖型的，经济基础比较稳固。由于失业率较低，家庭收入稳定且净资产额较高，支付能力较强，消费者信心较足，购买力较强，房地产需求相对旺盛；第二，加拿大金融体系和金融政策相对保守稳健。房地产贷款市场金融创新能力弱，远远落后美国，不存在次级按揭贷款市场金融风险危机，加拿大人不像美国人那样依靠高风险融资方式买房，次贷比例很低；加拿大房屋贷款标准严格, 审核程序复杂, 监控立度强; 加拿大银行和贷款机构过去很段一段时间, 2008年10月15日之后已不再允许提供零首付房物按揭贷款; 加拿大银行和按揭贷款机构也从来没有提供很低利率的房屋按揭贷款; 第三，加拿大，特别是大多伦多地区房市相对稳健，供需相对平衡，购销两旺持续十二年；西部区由于油砂等能源资源开发，带动西部经济发展强劲，前几年房地产市场火爆异常，今次的调整幅度较大。第四，加拿大大型金融机构债务状况相对良好。因此，购房者不必担心是否申请到按揭贷款，短期内亦不必担心贷款利率上涨，长期来看，贷款利率还会进一步下调的空间，合格的贷款人且能够负担较多的首付款（如超过20％），银行还将可能以优惠的利率批准按揭贷款；第五, 加拿大房屋贷款债务只占房价的30%多, 而美国却达到了55%; 大量来到加国的移民置业者则更加稳健，首付款比例高，偿还能力强，目前加拿大按揭贷款违约率和止赎率均较低, 仅为0.3%, 大大低于美国的4.5%。

5 调整大势所趋交易回归理性----自信者得

5.1买家适时入市，乘机购买，不宜错过时机
5.11 抓住时机，乘机而入。在上市量放大、上市销售周期延长的
情况下，购房者有了更多的选择和从容；市场交易平均价格从1997年开始持续了12年上涨之后，2008年涨幅出现回落，市场主动权再一次回到购买者手中；随着按揭贷款利率不断下调，现在处于历史低位；还款周期可延长至35年的政策，有利于加国居民长期投资与置业，特别有利于首次购房者和换房用户；与此同时，一些买家却采取了持币待购与徘徊观望的犹豫态度，市场趋势调整增强了一些买家的投机心理和待价抄底的购买预期；因此，建议买家不宜对市场调整预期过高，忧郁徘徊、观望等待，莫要错过了房地产市场调整过程中购买的大好时机。对于首次购买作为首要住宅的用户和以旧换新、以小换大的用户，尽管市场调整所带来的资产增值的票面价值有所下降，增长潜力有所减缓，但房地产的使用价值依然不变；特别是换房用户，水涨则船高，水落则船低，以小换大或以旧换新所带来的舒适性享受，生活条件的改善和生活品质的提升将给购房者带来实际的效用，对于换房用户，千万不能卖房挺高价，买房又要抄底的矛盾心理和不良心态，应当采取两利相权取其重，两害相权取其轻的理性思维，权衡利弊得失，抓住市场机遇，不失时机介入市场交易，方能有所收获。
5.12 明确需求，因地制宜。区域特性（Location）是房地产的本质属性，因地制宜便成为房地产交易的天然法则。总体趋势不代表个案交易，房地产交易区域性明显，个案差异甚大。可谓南区房跌北区涨，西厢价降东厢升。平均房价涨跌，不能反映房地产的个案成交价格的高低。全球平均，不能全面反映各国实际；全国平均，不能真实反映各地取差异；全市平均，不能如实反映各区的不同情况；全区平均，不能客观反映各个小区的特点。例如，多伦多市2008年10月份同比去年平均价格下降了13%，而在多市东区的爱静阁小区（Agincourt E05和E07），独立屋的平均价格$403,597, 同比去年的$376,047, 却上涨了7%；半独立屋的平均价格$321,943，同比去年的$313,337，却上涨了 3%。前后两年同比，容易忽视历史的长期趋势，甚至抹杀历史。举例而言，多市以外的905区，2008年10月份均价$336,049加元，同比2007年的$364,142加元, 下降了8%，但同比2006年的$333,166加元却上涨了1%，而2007年是大多区历史上交易量和交易价格双双创记录的一年, 2006年仅次于2007年, 可见多市以外的905区的目前的成交价格并不低, 尚处在历史的高位。这与有些人声称的房价大降，差距甚远，有明显的违背客观现实和历史。某个时段买卖某一处具体的房地产，千万别扯到海角天涯，古今中外，要明确需求，因时因地制宜。
5.13 高瞻远瞩，从长计议。长期而言，房地产是稳健投资的首选。房市不同于股市，虽然市场价值下降，但使用价值依然不变。作为投资品，其价值下降；而作为消费品，其使用价值不减。股票的价值基于投资者心里预期的市赢率的高低而决定的，具有零和博弈性（你赚我赔或我赚你赔）和极大的投机性（爆升爆跌或乍富乍穷）；而房子的价值是基于土地、建筑材料和人工成本而决定的。一只股票价值因其企业破产可能一钱不值；而一幢房屋价值却很难低于其重建成本，具有相当的保值性和极强的抗跌性。因此，建议房地产投资者宜“持大志远，徐为图之”。
5.14 和衷共济，果断决策。相信自己，并信任别人。买家要与经纪人建立起委托与忠诚的相互信任合作关系。双方同心同德，为了同一个目标，心往一处想，劲往一处使，和衷共济，果断决策。切忌相互猜疑揣摩，消耗时间和精力，分散注意力，目标不统一，结果是分散的努力，招致共同的失败：忙忙碌碌，无功而终；甚至相互算计，相互扯皮，拖拉推委，抱怨斥责，不是一事无成，就是不欢而散。更有甚者，打不着狐狸惹一身骚，偷鸡不成反蚀一把米，惹一屁股官司难脱身。总之，无论买家多上心，经纪却不专业，好房难求；相反，无论经纪多努力，客户却不配合，一事无成。
5.2 卖家要识时务，不宜要价过高，期望过殷，切勿逆市而行。
5.21　因时制宜，因势利导，识时务者为俊杰。上市销售竞争加剧，成交价格上不去，且导致上市销售期延长。不宜惜房上市，适时释放和获取过去十二多年来房地产价格上涨所积聚的地产财富；不宜要价过高，从而削弱市场竞争力；更不宜挺而走险，逆市而行。识时务者为俊杰，要意识到今非昔比，风光不再，2008年下半年市场调整以来总的趋势是：买方“儿子”不愁娶，卖方“女儿”要愁嫁。
5.22 期望过甚, 失望必深。众所周知，在商品市场上，从商品到价值的实现是一次质的飞跃。共产主义的倡导者与奠基人马克思在其著名的《资本论》将其称之为“一次惊险的跳跃”。商品从使用价值到交换价值的转换充满着憧憬与企盼，希望与失望的一次惊心动魄的冒险历程。从交换价值到价值的实现更是一次跨越鸿沟的胆战心惊的跳跃。要完成和实现如此惊险的跳跃，市场交易双方谨小慎微，参与其中的中介方更是如临深渊，如履薄冰，或成功跨越鸿壑，或坠入失败深渊。生死存亡，系于一念；成功失败，在此一举。在如此残酷竞争的市场上，多方利益的对立、冲突与博弈，房子难以卖出或退出市场的原因是多种多样的。过高叫价乃为祸首。市场定位不准确，市场目标不明确，对市场供求与竞争状况不清楚，营销战略与销售策略混乱，市场机会判断失误，等等导致该卖出的房子未卖出，或该早卖出的房子迟卖出，该高价卖出大房子贱卖出等各种不良后果，给卖家带来不必要的经济损失。
5.23 理性预期, 灵活机动。“叫价过高，有害无益”。所有的卖家总想卖个高价，恰恰相反，买家总惦记着买个低价。卖个高价，买个低价，谁不想如此呢？那么，如何才能卖个好价呢？过高叫价乃不明智之举。毕竟是买家出价，支付者意愿（WILLING TO PAY）是至关重要的。经济学告诉我们：当商品价格下降，需求就会增加，结果就会导致价格上涨；相反，当商品价格上升，需求减少，竞买力不足，结果肯定是价格上不去。叫价过高，贪心得不到好报。古人云：欲取之，必先予之。要想卖个好价，必先叫价偏低点，争取更多的买家，提升卖个好价的机会和可能性，这样做更现实得多！要保持理性，灵活机动，善于谈判，抓住机遇，一举成功。

5.3 经纪要积极进取，把握机遇，促进交易，为客户创造价值。
5.31增收节支，开源节流。作为房地产中介方，地产经纪要想方
设法节约成本开支，千方百计增加产量和收入，在市场调整，平均价格下跌，交易量大幅下降的当下，确保生存以图长策；蛋糕在缩小，新入行者在争夺，市场竞争在加剧，将会出现“哭泣哀嚎、尸横遍野”的悲惨局面。80%的淘汰率将进一步拉升，2:8原则将让位于1:9定律，马太效应将进一步放大。因此，建议资深经纪要积极进取，与时俱进，免遭市场重创；新经纪顽强拼搏，百折不挠，免遭残酷淘汰；未入行者，建议宁安勿躁，稍息待定，免得“出师未捷身先卒，常使英雄泪满襟”。
5.32加强合作, 共克时艰，避免恶性竞争。随着房地产价格调整，
市场交易回归理性，交易量大幅下降，僧多粥少，经纪收入锐减，入不敷出；狼多肉少，竞争加剧，威胁生存。与“魔”共舞的地产经纪业，存活率越来越低；二八原则让位于一九定律，马太效应明显增强；大浪淘沙，适者生存。为了鼓励同业者公平竞争，友好合作，并避免恶性竞争，铭记达尔文之精髓名言：有过竞争，有过牺牲，被爱筛选过程；学会认真，学会真诚，适者才能生存；懂得永恒，得要我们，进化成更好的经纪人！要学会竞争与合作，还要牢记徐博士倡导的“有劲敌者恒强，无比翼者难飞”的座右铭。经纪公司、合作伙伴和从业者要加强沟通、交流与合作，同舟共济，共克时艰，共同努力，一道为客户提供房地产买卖产业链诸如按揭贷款、房屋检验、法律交接、房屋装修、房产保险等全方位、一条龙的专业服务。
5.33 加强学习，提升能力，提供优质服务。为用户创造价值，带
来实实在在的利益。经纪服务实质上就是提供知识服务，在地产经纪行业流行一句口号是：学得多，挣得多（Learn More, Earn More）。古人云：三人行，必有吾师也。向客户学习，向同行学习，向社会学习。随时随地学习专业知识、专业技能和社会经验，不断提升自己的专业水平和业务能力，为用户提供全面的优质服务，运用自己的专业知识为用户创造市场价值，确确实实为用户带来实实在在的经济利益和投资价值，以实际成果回报用户的信任与委托。

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附：徐华飞博士简介

　　徐华飞博士(HARRY XU)，加拿大大多伦多地区知名地产投资专家。经济学博士，管理学博士后，旅美国、加拿大高级访问学者，FELLOW OF LEADER INTERNATIONAL。现为加拿大地产协会会员，加拿大安大略省注册地产师，执业于大多伦多地区。曾就职著名的运亨地产经纪公司（RE/MAX REALTRON），现为天合地产经纪公司专业经纪人，“徐博士地产论坛”发起人，大多伦多华人社区知名专栏作家和资深房地产经纪人。徐博士秉承“予人玫瑰，己有余香”和“立人达人、助人为乐”的奉献精神；“没有最好，只有更好”不断进取、精益求精的服务标准；“买卖房地产，诚信徐博士”诚实守信的商业声誉；“做事先做人，交易先交情”的为人处事原则，“两人合心，其力断金”的团队合作精神，“己所不欲，勿施于人”的道德操守；“一心一意为用户着想，全心全意为客户服务”敬业精神，等等，共同筑就北美大多伦多地区地产经纪行业“地产专家徐博士”知名品牌。
　

参考文献

1. 明年春来早行情先预报
-------07-08大多地区房地产市场行情分析与预测年终报告12/16/2007
2. 天寒地冻排长龙　争抢认购为哪般？
------大多地区房地产市场热点观察
3. 先见者智　先行者力
------岁末年初冬季房产市场观察
4. 国会议员唱衰加国房市　徐博士有话不得不说
5. 信任与忠诚
------委托与代理关系的精髓
6. 绿油油的麦苗不等于沉甸甸的果实
------从商品到价值的惊险跳跃
7. 想买房，别彷徨
------徐博士给犹豫观望者提个醒
8. 成交温和适中　价格涨幅适度
------大多伦多地区房地产市场行情观察
9. 佣金是神圣不可侵犯的
------市场、经纪与效率
10. 要将客户当上帝莫将经纪当奴役
_____从奴隶是如何解放自己来说明委托代理关系软服务中的硬道理
11. 成交数量下降　价格涨幅减缓
------大多伦多地区房地产市场行情观察
12. 市场调整的重要信号:成交持续下降　价格涨幅回落
------大多伦多地区房地产市场行情观察与分析
13. 谈花钱与办事讲节约与效果
14. 市场回归理性　　调整大势所趋
------大多伦多地区房地产市场行情分析与预测年中报告
7/11/2008
15. 全球地产形势严峻大多伦多独善其身
------大多伦多地区房地产市场行情观察与分析
16. 七月流火火爆异常
------大多伦多地区房地产市场行情观察与分析
17. 患得与患失
------经济放缓、房市低靡与财富效应
18. 不宜放大北京奥运蝴蝶效应
19. 需减供增多空较劲量降价升
------大多伦多地区房市行情观察与分析
20. 予人玫瑰　己有余香
——用心灵和才智服务大众
地产投资专家徐华飞博士接受华文媒体联合采访
21. 一个胶着闷钝的市场
------大多区房市观察与行情分析
22. 夏季行情高于预期秋季房市值得期待
------大多伦多地区房市行情观察与分析
23. 拯救或沉沦？
——地产投资专家徐华飞博士答记者问
24. 市场乐章　三手联奏
25. 观望与矜持
------非理性预期与恐慌
26. 次贷危机的涟漪效应
——美国次贷危机对加国房市的负面影响不大
27. 房市调整的长波效应
——大多地区房地产市场的中长期预测
28. 再谈房地产市场的区域特性
------徐博士解读10月份地产商会报告
29. 跌市交易对谁更有利?
------徐博士房地产投资与买卖案例分析
30. 新凯恩斯主义能否重振经济?
31. 今冬房市不会冷, 多市新税促成交
31. 多市征新税, 影响有多大?
32. 今年冬季有点冷, 经济寒流雪上霜
------大多伦多地区房市冬季行情观察与分析
33. 当前的经济政治形势与展望
_____徐华飞博士接受北辰时报财经记者蔡臻欣的年终专访

以上文章均于2008年在大多区华文媒体公开发表,
大多数可以从徐华飞博士地产专栏中找到。
更详细的信息请浏览徐博士地产网:www.HarryXuHomes.com
　